2023-2030年我国房地产需求评估
来源：找钢指数
2023年02月22日 07:30
专栏：市场评述
内容摘要
全文通过对房地产需求端的评估，对2023-2030年城镇化需求、改善需求和城市更新需求分别进行的讨论和测算。我们看到改善型需求成为了中流砥柱，城市更新需求将取代城镇化需求。三项需求占比：2020年城镇化、改善型需求和城市更新分别为31%，49%、20%。2030年三项占比分别为21%、45%和34%。
城镇住房建筑总需求：2011-2015年新增年均城镇住房需求12.3亿平方米，2016-2020年新增年均城镇住房需求14.9亿平方米。预测2023-2030年新增年均城镇住房需求12.6亿平方米。
核心观点
2023-2030年人口红利衰退，城镇化进程继续，改善型需求扮演中流砥柱的作用。2022年竣工住宅面积略低于潜在真实需求3.8%-13.8%。从2023-2025年竣工有一定的修复空间。2023年房企仍将以保交楼、保竣工为首要任务。
以竣工端为主要消费的有色金属，2023年房地产贡献消费（增长0%~5%），中性偏乐观。
新开工虽修复空间较大约30%-40%，但过程比较缓慢，主因房企销售回款压力、融资压力、购置土地压力和库存去化过程。以新开工为主要参考的工业品，并不需求过分的悲观，最差的阶段即将过去，真实的潜在消费并没有消退。谨慎对待，乐观期待。
报告正文
1. 2020-2022年中国房地产市场情况
伴随着我国人口开始负增长，城镇化进程减速，2020-2022年房地产需求出现萎缩。特别是2022年房屋住宅新开工面积8.8亿平方米，同比下滑39.8%；房屋住宅竣工面积6.2亿平方米，同比下滑14%，对我国钢铁、水泥、有色、玻璃等行业消费端产生了深入的影响。
2022年底我国疫情防控逐步正常化，2020-2022年三年的房地产需求受到了多大的影响，2023年-2030年房地产潜在消费合理值在哪里？复苏力度会对下游相关商品需求有多少影响。本文试图从房地产潜在消费的角度寻找答案。
2. 2023-2030年房地产需求预测模型
地产的需求分为：真实需求和投资（投机）需求。
真实需求来自于城镇居民的居住需求，通常包括三部分：城镇化居民需求，改善型需求，城市更新需求。
（1）城镇化居住需求：新增城镇常住人口增加的居住需求。
计算方式：年度新增城镇化居住需求=新增城镇常住人口*年度人均建筑面积
2022年我国常住人口城镇化率65.2%，较2021年增长0.5%（低于2013-2022年年均增长1.22%）。结合联合国《世界城市化展望》预计的2023-2030年中国常住人口城镇化率年均增幅约0.88个百分点，2030年中国城镇化率将达到72.3%，推算2022-2030年我国城镇常住人口约从9.2亿增至10.1亿，增长0.92亿人。
图2.1显示，2021-2022年城镇化增速低于潜在增长速度。
2020-2022年我国城镇化率分别为：63.89%、64.72%、65.22%。2021、2022年城镇化增长分别为1.18%、0.83%、0.5%。2013-2022年城镇化年度平均增长1.21%。2020年接近平均增速，2021年略低于平均增速、2022年大幅低于平均增速。这里面有经济增速下降带来的收入预期下降，城镇防控严于乡村，地产融资收缩等等因素影响，这里不展开论述。
中国城镇人口增量主要包括：自然增长、区划变动、乡镇迁移。统计局2018年测算三项比列为23.6%，36.8%、39.6%。我们假设因区划变动导致的农民就地城镇化产生的住房需求不通过市场渠道满足，而是通过安置房（拆迁）或带房入城（未拆迁）。2023年-2030年，我国仍将有0.6亿新增城镇人口存在住房需求。2023-2030年人均建筑面积增长0.48平方米，推算2023年-2030年我国城镇化居民建筑总需求为23.2万平方米，年均增长2.9万平方米。
（2）城镇居住改善需求：现有城镇居民生活条件提升推动的改善需求。
计算方式：城镇居住改善需求=城镇居民常驻人口*人均建筑面积年度增长
统计局：2022年我国总人口14.1175万人（21年14.1260亿人），城镇化率65.2%（21年64.7%），城镇居民常住人口约9.2亿人。联合国《世界人口展望(2022)》预测中国2030年人口14.0591亿人，2021年14.2589亿人。由于数据不完全一致，我们参考联合国对中国人口增长预测的相对值，对统计局公布的人口数据进行推演。
人均居住建筑面积：我国人口普查数据显示如下图2.5。2020年第七次人口普查结果显示，城市家庭户人均住房建筑面积36.52平方米，镇家庭户人均住房建筑面积38.64平方米，乡村家庭户人均住房建筑面积46.8平方米。普查数据为家庭户人均数据，并未统计集体户人均数据。我们对改善型消费用到的是，城镇常驻人口而非家庭户人口，因此普查数据的人均结果存在一定的高估，我们需要重新推算。
假设：城镇集体户人均住房面积为家庭户的35%。城镇集体户与家庭户人均住房建筑面积的比例约在27%-45%。参考唯一公开的宁波鄞州集体户住房数据样本，假设全国平均为35%，推演城镇常驻居民人均住房建筑面积（见图2.6）。2020年我国城镇常住居民人均住房建筑面积约34.72平方米，城镇住宅存量约313.32亿平方米（2020年人均住房建筑面积乘以2020年城镇常驻人口9.02亿）。
2000-2010年，2010-2020年我国城镇人均住房建筑面积年度增速均维持在2.5%左右。2021-2030年人均住房面积假设分三种增速：1.2%，1.5%，2.0%，推算改善需求如图2.7。
1.2%增速情况：我国改善型住房年度新增需求2021-2030年为3.8~4.7亿平方米（偏低，除非发生不可控因素，发生的可能性很小）。
1.5%增速情况：我国改善型住房年度新增需求2021-2030年为4.76~6.03亿平方米。
2.0%增速情况：我国改善型住房年度新增需求2021-2030年为6.35~8.41亿平方米（部分年份或许可达到，但连续十年保持这个增速的可能较小）。
综合分析三种情况，我们认为增速前高后低的可能较大，年度新增改善需求6亿平方米（见图2.8）。
（3）城市更新需求
2020年住建部明确表示“未来城市规划要摈弃急功近利和大拆大建”。2021年8月底，住建部正式发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（建科〔2021〕63号），明确提出了避免要过度房地产化的开发建设方式。“三严控”：严控大规模拆除，严控大规模增建，严控大规模搬迁。具体要求为，拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%，拆建比不应大于2，拆建比不大于2，以及就地、就近安置率不宜低于50%，城市住房租金年度涨幅不超过5%。成片城市更新模式难以为继，城市更新将主要以旧改代替棚改。
由旧房拆迁更新推动的需求，我们假设分为保守和中性两种情况：
保守模式：假设2021-2030年城镇存量住房更新率1.0%。
中性模式：假设2021-2030年城镇存量住房更新率1.4%（按我国土地使用权限70年，按 1/70估算对应的住房更新率为1.4%）。
在改善需求部分，我们已经测算2020年我国城镇常住居民人均住房建筑面积约34.72平方米，城镇住宅存量约313.32亿平方米（2020年人均住房建筑面积乘以2020年城镇常驻人口9.02亿）。
保守模式下，2021年-2030年，我国新增城镇住宅更新需求约37.4亿平方米，每年新增更新住房需求3.74亿平方米。
中性模式下，2021年-2030年，我国新增城镇住宅更新需求约52.3亿平方米，每年新增更新住房需求5.23亿平方米。
3. 房地产分项对比
在第二部分种，我们分别对城镇化需求、改善需求和城市更新需求进行了分项讨论和预测。在一些数据获取上存在一定难度，如人口的预测，参考联合国对中国人口的长期预测增速，城镇化率参考联合国《世界城市化展望》。由于城镇化进程并不会保持恒定的速度增长,如2016-2018年的快速城镇化，所带动的城镇化需求、改善型需求大幅增长。本文的研究重点是潜在的长期合理增长，并不能对部分年份进行充分的预测。接下来，我们对比三大需求。
由图3.1可知，城镇化需求在2000-2018年受益于人口红利和快速的城镇化，新增住房建筑面积由2000年的3.3亿平方米增长至2016/17年的6亿平方米，增长了接近100%。不过随着人口红利的衰退和城镇化进度的减慢，城镇化需求在2030年或将降低到3亿平方米左右。
改善型需求（乐观情况下）在2016年以后成为了房地产需要的主力军，随着人们对生活改善需求的提升，这部分住房需求在2030年之前都将保持相对稳定。
城市更新需求受政策影响较大，如棚改户。城市更新也受到地方政府财政压力和政策规定的束缚。在房主不炒，不大拆大建的情况下，城市更新将回到相对低增速期。在对2000-2030年间城市更新需求中，图3.1采用的是1%的更新率。
三项占比，2020年城镇化、改善型需求和城市更新分别为31%，49%、20%。2030年三项占比分别为21%、45%和34%。
城镇住房建筑总需求方面，2011-2015年年均新增城镇住房需求12.7亿平方米，2016-2020年年均新增城镇住房需求15.6亿平方米。预测2023-2030年年均新增城镇住房需求12.6亿平方米。
4. 如何看待当前的房地产供应和需求
上文1-3部分我们房地产需求端进行了讨论，其中更多的是在分析房地产的真实需求，并没有展开分析投资性需求（主要原因：房主不炒的大背景下，投资资金在看不到房价具有投资潜力和收益预期的情况下，这部分需求会维持相对较低水平），地产需求将更多的反应真实的需求。
供给端，我们看到了2022年房屋新开工面积，竣工面积的大幅下滑。其中房屋新开工住宅面积仅有8.8亿平方米，2020、2021年分别为16.4和14.6亿平方米。2022年竣工面积住宅面积约6.2亿平方米。新开工面积在2022年低于了潜在消费12.6亿平方米，竣工面积由于统计样本的问题，实际供应也略低于潜在消费。
通过图4.1、4.2，我们可以看到新开工住宅面积偏离潜在真实需求较多，竣工面积略低于潜在真实消费（统计样本的问题，统计局公布的竣工面积少于真实的竣工面积）。以统计局样本，竣工住宅面积合理值应为6.5~7.2亿平方米。
2022年竣工住宅面积略低于潜在真实需求3.8%-13.8%。2023-2025年竣工修复有一定空间，但不宜期待值太高。
新开工住宅面积，目前一方面受制于房地产企业的销售回款压力、融资压力、购置土地压力等，另一方面库存积压也需要一个缓慢去化的过程。随着政策面的疏通、资金面的支持和房企的供给侧改革，新开工复苏虽道远且长，但最低迷的阶段已经过期。2023-2025年谨慎对待乐观看待，特别是随着疫情放松，经济复苏，潜在真实需求并没有消失。
5. 总结
全文通过对房地产需求端的评估，对2023-2030年城镇化需求、改善型需求和城市更新需求分别进行的讨论和测算。我们看到改善型需求成为了中流砥柱，城市更新需求也将取代城镇化需求。2020-2022年疫情三年，我国城镇住房需求端受到了比较大的影响，二三线城市的二手房市场和新房销售、房价等都可以明显的感受到。不过供应端房企的供给侧改革有效减少了2023-2035年的新房供应压力。
2023年-2030年尽管人口红利在衰退，城镇化进程仍将延续，改善型需求成为中流砥柱。
对商品市场的影响：2023年房地产企业仍将以保交房、保竣工为首要任务。
以竣工端为主要消费的有色金属，2023年房地产消费（消费增长0%-5%）中性偏乐观的预期。
新开工修复空间较大，约30%-40%，但这个修复过程将比较缓慢，主因房企销售回款压力、融资压力、购置土地压力等。对于以新开工为主要参考的工业品，并不需求过分的悲观，最差的阶段即将或已经过去，真实的潜在消费并没有消退：谨慎对待，乐观期待。
资讯编辑： 思域
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